Può capitare che, per un immobile sottoposto a procedura forzata, si voglia trovare una soluzione alternativa alla vendita. Per farlo bisogna prima di tutto sapere come bloccare un’asta giudiziaria e capire se ci siano le condizioni necessarie per portare alla sospensione o all’estinzione definitiva del procedimento.

Gli accertamenti del caso sono lunghi e complessi e richiedono un’approfondita conoscenza del diritto immobiliare. Ciò non toglie che tu possa farti già un’idea di come bloccare un’asta giudiziaria, per poi magari chiedere supporto a un esperto in materia.

La differenza tra rinvio e chiusura definitiva dell’asta

Prima di addentrarci nell’argomento è bene chiarire il significato dei termini che utilizziamo quando parliamo di come si può bloccare un pignoramento o un’asta.

Esistono due possibilità:

  • la prima è il rinvio della vendita, che in linguaggio giuridico viene chiamata sospensione, e prevede la temporanea interruzione della procedura;
  • la seconda è la chiusura completa del procedimento esecutivo tramite estinzione, che blocca in maniera definitiva ogni possibilità di vendita all’asta.

Spiegata questa differenza fondamentale, resta da capire in quali casi è possibile fare domanda per una sospensione e come, invece, estinguere la procedura.

Come richiedere la sospensione di un’asta giudiziaria

Il debitore può richiedere al giudice la sospensione temporanea di una procedura esecutiva depositando un atto di opposizione all’esecuzione (art. 615 codice di procedura civile) o agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c). Le richieste possono essere presentate o prima dell’inizio della procedura esecutiva sotto forma di atto di citazione o in seguito come ricorso.

Bloccare un’asta immobiliare

Ti spiego meglio come si differenziano le due alternative. Tramite l’opposizione all’esecuzione richiedi la sospensione quando ritieni che l’intera procedura si regga su delle premesse errate. Con l’opposizione agli atti esecutivi, invece, contesti la validità formale degli atti della procedura.

Per entrambe sono ovviamente necessari dei presupposti attentamente disciplinati, come errori sulla formazione del titolo esecutivo o sui termini previsti dall’ordinamento per il compimento della procedura.

In alcune circostanze la consulenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare è obbligatoria per presentare l’istanza di rinvio della vendita. Al di là dell’obbligo, il consiglio è quello di usufruire sempre di questo supporto: solo un professionista qualificato può aiutarti a studiare gli atti nel dettaglio per trovare gli elementi necessari su cui basare la richiesta di sospensione.

Come bloccare un’asta giudiziaria: le possibilità

Per ottenere l’estinzione della procedura esecutiva hai a disposizione diversi strumenti previsti dall’ordinamento. Vediamo quindi come si può bloccare un pignoramento in via definitiva.

  1. L’istituto della conversione del pignoramento

L’articolo 495 del codice di procedura civile disciplina la conversione del pignoramento, un istituto giuridico che permette al debitore di proporre come compensazione al posto dell’immobile pignorato una somma di denaro pari ai debiti complessivi e alle spese di procedura.

La richiesta va presentata prima della vendita o dell’assegnazione del bene ed è necessario versare, a titolo di deposito, un acconto pari a un sesto della cifra totale dovuta. Il resto del debito va invece estinto tramite rate mensili in un periodo massimo di 48 mesi.

Come puoi capire questa soluzione è alquanto dispendiosa per il debitore, che si trova a dover versare in poco tempo una somma ingente. Proprio per questo la conversione è uno strumento a cui si ricorre molto di rado. L’alternativa più simile, semplice e frequente è l’accordo stragiudiziale.

  1. Il pagamento dopo accordo stragiudiziale

Debitori e creditori possono accordarsi al di fuori delle aule di tribunale per compensare il debito senza vendere all’asta il bene. Una volta raggiunta l’intesa, i creditori possono presentare un’istanza di rinvio della vendita al giudice per concretizzare l’accordo stragiudiziale.

Di solito le parti pattuiscono una vendita a saldo e stralcio che permette di saldare il debito attraverso un pagamento ridotto ma più veloce rispetto a una vendita giudiziaria.

Accordo tra le parti per sospendere asta immobiliare

Dopo aver ricevuto tale pagamento, i creditori depositano un atto di rinuncia alla procedura e il giudice estingue in maniera definitiva l’esecuzione.

Attenzione, però: la vendita a saldo e stralcio prevede il versamento immediato dell’intera somma concordata, senza possibilità di rateizzazione. Molto spesso, quindi, il debitore finisce sì senza debiti, ma per riuscire a liquidare il denaro dovuto cede a un soggetto terzo il bene pignorato e si ritrova quindi anche senza immobile e senza denaro. Questo è un esempio perfetto dell’estrema importanza della consulenza di un avvocato immobiliare, capace di preparare un business plan adeguato e di valutare nel dettaglio tutte le possibilità di rientro economico dell’operazione.

  1. La procedura di ristrutturazione dei debiti per i casi di sovraindebitamento

La legge n. 3 del 2012 ha introdotto una serie di strumenti per aiutare le persone schiacciate dai troppi debiti. Il provvedimento è nato come misura di sostegno contro la crisi del sovraindebitamento per tutti i soggetti che non possono dichiarare fallimento, come lavoratori dipendenti, artigiani e professionisti, piccole imprese, consumatori e pensionati.

Questa procedura permette al debitore di concordare con i creditori una ristrutturazione dei debiti per il loro pagamento in forma dilazionata. Con la consulenza di un professionista puoi analizzare la tua situazione patrimoniale e debitoria e trovare la soluzione migliore per risolverla.

Nel caso di un’asta giudiziaria da bloccare, avrai bisogno di ottenere un provvedimento di estinzione emesso dal Giudice all’interno della procedura assieme a tutti i documenti che attestano la tua condizione. Dopo di che l’organismo di composizione della crisi provvede alla vendita dell’immobile, all’interno della stessa procedura esecutiva nel caso in cui sia già avviata.

  1. L’esdebitazione per la prima casa

Vediamo infine come bloccare un’asta giudiziaria per la prima casa. La legge 157 del 2019 ha inserito una nuova modalità di estinzione per chi ha stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima abitazione.

Il debitore che ha subito il pignoramento può chiedere all’istituto creditore di rinegoziare il mutuo, o può rivolgersi a una banca terza per un finanziamento con il contributo del fondo prima casa introdotto con la Legge di Stabilità 2014.

Per poter accedere all’esdebitazione sono necessarie alcune condizioni. Vediamo le principali:

  • il creditore deve essere una banca;
  • il mutuo deve essere richiesto per l’acquisto della prima casa;
  • il debito complessivo non può eccedere i 250.000€.

Se ti interessa approfondire ti consiglio la lettura di questo articolo sul pignoramento della prima casa pubblicato da una rivista di settore.

Come hai visto esistono diverse situazioni in cui è possibile richiedere la sospensione o l’estinzione di una procedura esecutiva. Se non sai come bloccare un’asta giudiziaria di un bene immobiliare a Bergamo, Milano o in altre zone d’Italia e hai bisogno della consulenza di un avvocato esperto in vendite all’asta, contattami. Sarò felice di aiutarti a trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze.